Hebesatz einfach erklärt
Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, mit dem die Gemeinde den Steuermessbetrag multipliziert, um die tatsächliche Grund- oder Gewerbesteuer zu bestimmen. Jede Gemeinde legt ihn selbst fest — deshalb ist dieselbe Immobilie oder derselbe Betrieb in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich teuer.
Stand: Juni 2026. Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
„Hebesatz“ klingt sperrig, ist aber schnell verstanden. Er ist der Hebel, mit dem eine Gemeinde aus einem vom Finanzamt festgesetzten Grundwert die konkrete Steuer macht. Ohne den Hebesatz steht nur ein Zwischenergebnis fest — erst mit ihm wird daraus der Betrag, der auf dem Steuerbescheid steht.
In diesem Beitrag lesen Sie, was der Hebesatz genau ist, wie der Rechenweg funktioniert, worin sich Grundsteuer A, Grundsteuer B und Gewerbesteuer unterscheiden, warum der Hebesatz von Gemeinde zu Gemeinde abweicht und was die Grundsteuerreform 2025 damit zu tun hat.
Was ist der Hebesatz?
Der Hebesatz ist ein in Prozent angegebener Faktor, den die Gemeinde auf den sogenannten Steuermessbetrag anwendet. Der Steuermessbetrag ist ein vom Finanzamt berechneter Zwischenwert. Erst die Multiplikation mit dem Hebesatz ergibt die Steuer, die ein Eigentümer oder Betrieb tatsächlich zahlt.
Wichtig: Der Hebesatz wird nicht auf den Wert des Grundstücks angewendet, sondern auf den Messbetrag. Ein Prozentsatz von beispielsweise mehreren hundert Prozent ist deshalb völlig normal — er ist ein Multiplikator und kein Anteil am Immobilienwert. Das Recht, den Hebesatz festzulegen, ist Teil der grundgesetzlich geschützten kommunalen Selbstverwaltung. Über die Höhe entscheidet der Gemeinderat.
So funktioniert der Rechenweg
Die zu zahlende Steuer entsteht in drei Schritten. Die ersten beiden übernimmt das Finanzamt, den letzten die Gemeinde:
Wert wird festgestellt
Das Finanzamt ermittelt für ein Grundstück oder einen Betrieb einen Wert (etwa den Grundsteuerwert) und stellt ihn in einem Bescheid fest.
Steuermessbetrag wird berechnet
Auf diesen Wert wird eine bundesweit geregelte Steuermesszahl angewendet. Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag — er wird vom Finanzamt im Messbescheid festgesetzt.
Hebesatz wird multipliziert
Die Gemeinde multipliziert den Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz (in Prozent). Das Ergebnis ist die tatsächlich zu zahlende Grund- oder Gewerbesteuer.
Die Grundformel lautet:
Ein Hebesatz von 400 % bedeutet beispielhaft, dass der Steuermessbetrag mit dem Faktor vier multipliziert wird. Beträgt der Steuermessbetrag in diesem fiktiven Beispiel etwa 100 €, ergibt sich eine jährliche Steuer von rund 400 €. Die hier genannten Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.
Grundsteuer A, Grundsteuer B und Gewerbesteuer
Der Hebesatz-Mechanismus gilt für drei Steuerarten. Für jede legt die Gemeinde einen eigenen Hebesatz fest:
Grundsteuer A
Gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (das „A“ steht für agrarisch). Sie betrifft bewirtschaftete Flächen und wird über einen eigenen Hebesatz der Gemeinde bestimmt.
Grundsteuer B
Gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke (das „B“ steht für baulich) — also Wohnhäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbegrundstücke. Sie trifft die meisten Eigentümer und Mieter.
Gewerbesteuer
Wird auf den Gewerbeertrag von Betrieben erhoben. Auch hier multipliziert die Gemeinde den Steuermessbetrag mit ihrem eigenen Gewerbesteuer-Hebesatz.
Grundsteuer A und B treffen vor allem Eigentümer — über die Betriebskosten häufig aber auch Mieterinnen und Mieter. Die Gewerbesteuer ist eine der wichtigsten eigenen Einnahmequellen der Gemeinden und finanziert Aufgaben vor Ort mit, etwa Straßen, Kindergärten oder Schwimmbäder.
Warum unterscheidet sich der Hebesatz je Gemeinde?
Weil jede Gemeinde ihren Hebesatz eigenständig festlegt. Das ist Ausdruck der kommunalen Selbstverwaltung: Der Gemeinderat beschließt die Höhe, abhängig vom Finanzbedarf, den geplanten Investitionen und der allgemeinen Haushaltslage der Kommune.
Die praktische Folge: Dasselbe Grundstück oder derselbe Betrieb wird in einer Nachbargemeinde unter Umständen anders besteuert. Der Hebesatz ist damit auch ein kommunalpolitisches Instrument — er beeinflusst, wie attraktiv ein Standort für Wohnen und Gewerbe ist, und wird im Gemeinderat regelmäßig diskutiert. Wie solche Entscheidungen zustande kommen und wer darüber abstimmt, erklären wir im Bereich Wahlen & Kommunalpolitik.
Was ändert die Grundsteuerreform 2025?
Das Bundesverfassungsgericht hatte die alten Einheitswerte als Grundlage der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, weil sie veraltet und ungleich waren. Mit der Grundsteuerreform werden die Grundstückswerte deshalb ab 2025 neu bewertet. Dadurch ändern sich für viele Grundstücke der zugrunde liegende Wert und der Steuermessbetrag.
Weil sich die Messbeträge verschieben, passen viele Gemeinden ihren Hebesatz an — idealerweise aufkommensneutral, sodass die Gemeinde insgesamt nicht mehr einnimmt als zuvor. Für einzelne Eigentümer kann die Steuer trotzdem steigen oder sinken, je nachdem, wie sich der Wert ihres Grundstücks im Vergleich entwickelt hat. Der Hebesatz bleibt dabei das entscheidende Stellrad, mit dem die Gemeinde das Aufkommen steuert.
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Kommunale Selbstverwaltung
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Häufige Fragen zum Hebesatz
Was ist ein Hebesatz einfach erklärt?
Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, mit dem die Gemeinde den vom Finanzamt festgesetzten Steuermessbetrag multipliziert, um die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer oder Gewerbesteuer zu berechnen. Jede Gemeinde legt ihren Hebesatz selbst fest. Deshalb fällt die Steuer für vergleichbare Grundstücke oder Betriebe von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch aus.
Wie wird die Grundsteuer mit dem Hebesatz berechnet?
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Zuerst stellt das Finanzamt einen Wert für das Grundstück fest. Daraus wird über eine bundesweit geregelte Steuermesszahl der Steuermessbetrag berechnet. Diesen Steuermessbetrag multipliziert die Gemeinde anschließend mit ihrem Hebesatz. Beispielhaft gilt: Steuermessbetrag mal Hebesatz (in Prozent) ergibt die zu zahlende Steuer.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B?
Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe (A steht für agrarisch), die Grundsteuer B betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke wie Wohnhäuser und Gewerbegrundstücke (B steht für baulich). Für beide gibt es jeweils einen eigenen Hebesatz, den die Gemeinde getrennt festlegt.
Warum ist der Hebesatz von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich?
Das Recht, den Hebesatz festzulegen, gehört zur kommunalen Selbstverwaltung. Jede Gemeinde entscheidet im Gemeinderat selbst, wie hoch ihr Hebesatz ausfällt — abhängig von ihrem Finanzbedarf, ihren Aufgaben und ihrer Haushaltslage. Deshalb kann dieselbe Immobilie oder derselbe Betrieb in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich besteuert werden.
Was bedeutet ein Hebesatz von 400 Prozent?
Ein Hebesatz von 400 Prozent bedeutet beispielhaft, dass der Steuermessbetrag mit dem Faktor vier multipliziert wird. Ergibt das Finanzamt etwa einen Steuermessbetrag, wird dieser also vervierfacht, um die zu zahlende Steuer zu erhalten. Der Prozentsatz ist ein reiner Multiplikator und kein Anteil am Grundstückswert.
Was hat die Grundsteuerreform 2025 mit dem Hebesatz zu tun?
Mit der Grundsteuerreform werden ab 2025 die Grundstückswerte neu bewertet, weil die alten Einheitswerte vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt wurden. Dadurch ändern sich für viele Grundstücke der Wert und der Steuermessbetrag. Viele Gemeinden passen daraufhin ihren Hebesatz an — idealerweise aufkommensneutral, sodass die Gemeinde insgesamt nicht mehr einnimmt als zuvor. Im Einzelfall kann die Steuer dennoch steigen oder sinken.